乐融融普法 | 租赁合同之带租销售法律问题分析

对于商业租赁，形式多样，比如散售、整租后散售、自持散租、散售后收归集中经营的，也有在散售过程中租售同步、可租可售，带租约销售等情形……种类繁多。本文将从带租约销售的法律风险和怎样规避此类风险进行分析。

2014年7月30日，被告瑞凯公司与长沙市德才教育咨询有限公司签订《租赁合同》，约定长沙市德才教育咨询有限公司租赁瑞凯公司涉案房屋用于幼儿园经营，租赁期限共10年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止。自租赁第二年起，每三年的租金在上一年度的基础上递增10%。

2017年3月10日，章某、章某儿与瑞凯公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》，约定章某、章某儿购买该房屋，规划用途为幼儿园，出卖人瑞凯公司应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。此外，该合同约定，整栋房屋可供出售的面积共计1088.85㎡，整体出售给章某、章某儿二人，其中703.7㎡可以立即签订合同，另外385.15㎡因调整规划用途手续正在办理，可以先签订认购协议书，待办完调规手续后再签订购房合同。

章某、章某儿与瑞凯公司签订《认购协议》与《买卖合同》后，涉案房屋的租金仍由瑞凯公司收取，且未支付给章某、章某儿。章某、章某儿遂诉至法院，请求法院判令瑞凯公司返还相应租金。

法院经审理认为，涉案房屋为带租约销售，考虑涉案房屋租赁期限，故对两原告主张自2017年8月1日起租金收益权由两原告享有，予以支持，但是两原告应得租金限于已经全额支付购房款的703.7㎡，超出该部分面积的房屋租金收益权仍由被告享有，经计算，以上租金共计500477.82元；从2020年8月1日起至被告实际退还购房款之日止的租金按照《租赁合同》的约定由被告继续支付给两原告。

1.带租约销售的法律风险

带租约销售是指，出卖人将已经出租的房屋销售给买受人。

对于带租约销售的租赁合同，第一个风险点在于违约风险。房屋出售后，原本在房屋上成立的租赁合同关系并不必然终止。《民法典》第725条[1]对买卖不破租赁原则作出规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，在房屋出售后，无论是承租人直接与开发商签订的租赁合同亦或是与第三方公司签订的租赁合同都需要继续履行。此时若买受人不知道其所购买的房屋上存在租赁合同关系且不愿将房屋继续出租时，其可追究开发商的违约责任。且若开发商与第三方公司未约定在房屋托管或租赁期间其可以自行处置房屋产权时，开发商的出售行为影响到第三方公司的正常经营时，第三方公司同样可以追究开发商的违约责任。

第二个风险点在于损害承租人优先购买权的赔偿风险。《民法典》第728条[2]对承租人的优先购买权作出规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”无论开发商是直接将房屋出租给承租人还是出租给第三方托管公司转租给承租人，在房屋出售前承租人在同等条件下都享有优先购买权。因此开发商应当履行通知义务，将自己要出卖房屋的信息通知承租人，以避免后续承租人以出租人未进行通知妨碍其优先购买权行使为由进行索赔。

第三个法律风险点在于租金结转时间点的确定。在带租约销售模式中，房屋租赁关系成立在先、房屋买卖关系成立在后，在房屋所有权转移之前租金收益归出租人所有，在房屋所有权转移之后租金收益则应当归买受人所有。但是应当支付给买受人的租金具体起算点如何选择确实是一个颇有争议的问题。完成不动产权证过户登记不动产所有权即发生转移，但实践中不动产权证的办理通常需要较长一段时间，如果以产权过户完成为租金结转的时间点有可能导致买受人在向开发商支付完毕购房款后很长一段时间内都享受不到租金收益。而若是以商品房买卖合同签订日或备案日为租金结转时间点，有可能买受人尚未全额支付购房款就开始享受租金收益，对出卖人存在不公平。笔者认为，相较之下，以房屋交付日作为租金结转的时间点更为合理。

第四个风险点在于部分销售问题，即当一个承租人选择承租几个商铺并对其进行统一装修经营，开发商对此设置了免租期的优惠以及房屋整体计租的优惠，后续在不同的时间点开发商与购房人签订商品房买卖合同，则每个房屋对应的租金的结转时间、租金金额计算等问题需要讨论。

2.如何降低此类风险

第一，事先约定。针对买卖不破租赁的问题，开发商在签订租赁合同时可以在合同中约定开发商有权在房屋租赁期间对房屋所有权进行处分，避免后续开发商因为出卖房屋导致承租人的起诉。同时也可以约定承租人放弃优先购买权，或通过后续签订补充协议的方式约定放弃，在承租人不同意放弃优先购买权的情况下应当向购房人如实披露事实，避免后续购房人以买受人违约为由追究开发商的责任。针对租金的转付节点、房屋的交付时间、租金金额问题都可以通过事先充分协商进行约定加以解决。

第二，制定严谨的合同条款。任何时候，进行协商的前提条件是一方当事人提出实施方案，因而不论是否能够协商一致，在对合同条款进行设计时，都要谨慎细心，对于容易发生纠纷的问题应当格外关注。比如针对租金转付时间节点可以约定为自房屋交付日（购房人支付完毕全部购房款之日）起算、房屋交付的条件是指现状交房、租金金额如果按整体计租的情况下按照该套房屋占整体房屋面积的比例计算等。

第三，租赁过程中的预防。不是所有的法律风险在事前都能充分的预料到，商业市场交易总是在不断的创新交易模式与交易结构，因此，针对已经显露出端倪的风险点要及时防范，通过签订补充协议或采取书面通知的方面进行预防。

带租约销售在当今的时代中有利于保障投资人的心理预期，从而促进销售快速回款，虽然存在许多法律风险，但通过做好合同的初期审查，事前协商，及时预防，可以极大降低带租约销售的法律风险。

《民法典》第725条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《民法典》第728条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。