一、案情简介

某鳏居老人苏某，拥有私人住宅一处。子女均在外地居住，因工作事业繁忙，很少回家探望老人。保姆蔡某受雇于苏某，对其生活上进行了无微不至的照顾，并给予精神上的慰藉，使其晚年生活其乐融融。有感于此，苏某与蔡某签订了书面的居住权合同，约定无论苏某是否在世，蔡某均能在该住宅中无偿居住，一直到蔡某去世。后二人将该居住权在登记机构进行了登记。数月后，苏某去世，其子女以法定继承人身份，宣示对房屋的所有权，并向法院起诉，要求蔡某搬出涉案房屋。

二、争议焦点

蔡某是否享有居住权

三、本案评析

从居住权的主体范围角度来看，现行《民法典》中关于居住权的界定，居住权主体大多为与婚姻家庭关系有关的各方当事人，且主体大多限定为自然人。本案中蔡某作为保姆照顾苏某的日常起居，属于与婚姻家庭有关的一方当事人，属于居住权的主体范围之一，符合居住权设立的主体范围。那么法人和非法人组织能成为居住权的主体吗？笔者看来，《民法典》第三百六十六条中对居住权人是自然人还是法人及其他组织并没有具体的说明，《民法典》第三百六十七条对居住权合同的基本内容给出了解释。其中第一款规定了合同的内容包含“当事人的姓名或者名称和住所”。“名称”两个字暗含着法律可能不排除法人作为居住权的主体。从社会发展的实践来看，面对市场经济房屋利用多元化的社会现实，投资性房屋利用需求日益剧增，将法人和非法人组织纳入居住权的主体成为经济发展的需要，为日后居住权制度的补充和完善留下了立法空间。故笔者认为居住权的主体不应该仅仅限于自然人，还应该包括法人和非法人组织。

从居住权设立目的的角度来看，《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”从本规定中可以看出居住权设立的主要目的是满足特定人群生活居住的需要，是一种生活保障的需要。本案中蔡某对于苏某房屋所获的居住权符合立法设立居住权的目的要求，满足蔡某生活居住的需要。那么，超出生活居住目的之居住权的效力如何呢？笔者认为，如果书面居住权的合同签订符合民事法律行为的有效构成要件，并且当事人不存在欺诈、胁迫、显失公平等存在效力瑕疵的民事法律行为，且合同内容不违反法律的强制性规定和相关的公序良俗原则等，则签订的居住权合同有效。本案中苏某与蔡某签订的居住权合同系二人的真实意思表示，且并未违反法律的强制性规定及相关的公序良俗原则，属于有效的民事法律行为，故所签订的居住权合同合法有效。原因在于该条文中对居住权设立的目的并非是一种效力上的强制性规定，更多的是立法者对居住权存在的价值和保障功能的表达。另外《民法典》第三百六十七条中有关居住权合同条款的规定也并未要求合同双方必须明确居住权设立的目的。故笔者认为超出生活居住目的的居住权合同有效。

居住权是指为保障特定人的居住利益而赋予权利人居住他人房屋的权利。根据《民法典》第三百六十七条、第三百六十八条的有关规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”本案中蔡某除了符合居住权设立的目的要求和主体范围之外，因苏某与小蔡系以书面约定方式设立居住权，并在登记机关进行了登记，遵循了法定的居住权设立程序，居住权自登记时设立，即使苏某的子女因法定继承取得房屋所有权，亦无权要求小蔡搬出房屋。蔡某的居住权可对抗此时苏某子女的法定继承权。故蔡某在本案中享有居住权。

四、结语

当今社会，住房不仅是公民的重要财产和基本生活资料，同时也是个体享有生存和发展利益的重要保障。“住有所居”问题自古以来都是难以忽视的社会民生问题。居住权制度纳入我国的《民法典》中，一定程度上为老年人养老和财产分配提供了法律保障，既可以保护老人居住的权利，又不会影响老人对财产的分配，让老人少了很多后顾之忧，确实起到了“以房养老”的作用。但该制度在现实生活的适用中仍有许多不足之处，有待进一步完善。