【樂士·普法志愿者】法律小常识 2021第167期-总1158期
借名买房？！其中的风险你考虑到了吗？
近年来，随着国家对房地产行业宏观调控力度的加大，各地区房屋限购令的实施，越来越多的购房者基于规避限购令或破除贷款障碍等原因，借用他人的名义购买房屋，在实践中亦涌现出大量的房产借名登记案件。而看似有利可图的借名买房行为背后，也潜藏着风险，更是一不留神让借名人陷入“竹篮打水一场空”的困境。
所谓借名买房是指，由借名人实际出资，以出名人名义购房将房屋登记在出名人名下的行为。
借名买房发生的原因主要有：
（一）规避法律、政策：如避房屋限购令政策，规避限贷令以及其他贷款障碍，简便手续、减少税费等；
（二）在自身条件不足时争享特定购房优惠；
（三）隐藏真实的财产信息；
（四）其他原因。
在我国现行法律中，借名买房行为并未被明确规定，但无论对于名义购房人还是实际购房人来说，该行为都存在相当的风险：
（1）出名人与出资人一旦因房屋产权发生争议，如出资人不能证明双方之间存在委托代理关系和出资人实际支付购房款的事实，很难通过法律途径取回房屋的所有权；
（2）如果出名人对外负有债务，债权人可以要求法院查封并拍卖出名人名下房产以实现债权；
（3）出名人死亡并没有留下遗嘱，则这套房产进入法定继承将被其法定继承人继承；
（4）如果房产被出名人私自出售，出资人很难仅凭借名买房协议对抗善意第三人，在这种情况下出资人就只能基于合同关系要求出名人承担违约和赔偿责任。
在司法实践中，判定借名登记房屋的归属，取决于房产借名买房合同是否有效。
如果借名买房合同有效
那么依据合同约定，出名人只是房屋的名义所有人，借名人享有实际所有权。在不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致的情况下，借名人有权申请更正登记或要求出名人配合办理过户手续。
如果借名买房合同无效
那么出名人与借名人之间即不存在借名登记关系，在借名人无充分理由证明不动产登记簿确有错误的情况下，依照不动产登记情况所示，出名人为房屋所有人。至于借名人所出购房款，可与出名人另行处理。
笔者查阅过去的司法判例发现，只要借名买房合同签订双方有缔约能力，且双方意思表示真实，合同符合相应形式，在不违反法律法规的效力性强制规定、不违法公序良俗的情况下一般会被认定为有效。而像借名购买经济适用房所签订的合同，因其严重不利于国家保障性住房政策的实施，已有相关判例明确应认定为无效。
值得注意的是，在司法实践中对于因规避限购政策而签订的借名买房合同是否有效一直持有争议，而在2020年12月26日最高人民法院发布的（2020）最高法民再328号民事判决书中已明确：
01
02
该司法判例的发布对日后处理借名买房合同纠纷具有指导性意义，按照其判决精神，因规避限购政策“借名购房”而签订的代持协议是违反公序良俗的，因而也是无效的。在此情况下，出名人面临债务纠纷时，“借名购房”人就无法享有排除相关房产被强制执行的民事权益，相关房产很可能会被强制执行。借名人仅能通过相关证据向出名人追要自身支付的购房款，但此时出名人刚因债务纠纷被执行，还有财产偿还借名人的几率就不大了，因此借名人很可能会“钱房两空”。
在现实生活中，如果出名人发生离婚纠纷，其配偶有权要求分割登记在出名人名下的房产，虽然出名人不是实际出资人，其在夫妻关系存续期间取得房屋所有权证，在没有其他法院对该房屋权属作出认定前，受理离婚案件的法院应当以房屋所有权证上登记的人推定为房屋所有权人。如果法院判决出名人夫妻离婚，就会推定登记在出名人名下的房屋为夫妻共同财产，同时作出对该房屋分割的判决。因此，如果出名人有离婚纠纷，实际购房人应立即以出名人夫妻为共同被告，向房屋所在地的法院提起诉讼。法院受理后，以实际房屋所有人的身份向受理出名人夫妻离婚案的法院申请中止审理离婚诉讼，才能避免所购房屋被他人分割的法律风险。
那么，夫妻婚内借他人名义购房，将房产登记在他人名下，在离婚时房产如何分割呢？
一种情况是借父母名义购房，将房产登记在父母名下。此种情形下，如果没有签订借名买房合同，亦无法证明真实存在借名买房关系的，如果子女能证明出资是借款的，按照借款处理，如果不能证明出资是借款，按照赠与处理，且因为此时房产已经办理登记，赠与无法撤回，故该房产已属于父母个人财产，离婚时夫妻无法进行分割。
一种情况是借未成年子女名义购房，房产登记在未成年子女名下。此种情形下，首先无法通过签订书面协议规避风险，其次在实践中未成年人也无法配合办理过户登记手续，那么借用未成年子女名义购买的房产，虽然是父母出资，但由于已登记在未成年子女名下，应认定为未成年子女的个人财产，在离婚时该房产无法进行分割。
还有一种情况是借朋友名下购房，房产登记在朋友名下，此种情形下，如果双方签订书面协议的且无异议的，可按照书面协议将房产过户至夫妻名下，此时房产属于夫妻共同共有；如果双方没有协议，借名方也不认可的，法院一般会按照借款处理。
借名购房风险大，一旦出名人反悔，实际出资人即面临着无法取得房产所有权的风险，在不得已借名购房时应慎之又慎：
一、实际出资人应提高风险意识与证据意识，与出名人签订代持协议，将出资情况、双方对“借名买房”的合意及房屋权属约定通过书面协议予以确认，明确双方权利义务。
二、如借名购房协议有瑕疵，可能导致不被认定为代持法律关系并因此无法取得房产所有权，因此建议委托专业律师起草代持协议。
三、应保存购房全流程的证据原件，包括但不限于购房合同、借款合同、首期款、按揭款等支付单据、购房发票、税费缴纳收据及完税凭证、产权证书等。
四、在房产符合交付使用条件时，应及时占有使用该房产，并保存房产使用、管理的证据原件，如水、电、煤气发票、物业管理费收据、委托银行代收款协议书等。
作者：江苏乐士律师事务所 姜听桐律师；
作者联系方式：138 0626 1170；
版权声明：本文由江苏乐士律师事务所整理，其他公众号需转载本文内容，必须完整注明：转自【江苏乐士律师事务所】公众号。
往期回顾
乐融融公益平台
乐融融公益平台是“昆山市司法局、昆山市残联、昆山市妇联”指导下，由江苏乐士律师事务所和昆山乐士电气有限公司联合设立的公益服务组织。
中心是昆山首家“律企合作”发起设立社会组织，将热心公益的律师资源和企业力量引入到社会组织共建，既能有效解决社会组织实体化运作的专业支持和资金来源问题，又扩大了公共法律服务的覆盖面。
中心的工作业务聚焦在普法、助残和妇儿维权三个方向。主要包括进社区、进学校、进企业开展婚姻家庭、未成年人保护、职工权益保障等法律法规宣传，提升广大群众的法治观念；积极参与法律援助案件办理、社会矛盾纠纷化解，社区服刑人员教育帮扶及社区服刑人员未成年子女关爱教育等活动；与市妇联、残联、福利院等机构对接，帮助困难妇女儿童解决涉法涉诉难题等；“我是你的眼”是在我市定期举行的助残特色活动！
中心形成了“家事公众评判庭”、“反家暴工作室”、“以案释法”等有特色的法律公益产品，目前乐融融公益平台拥有【樂士.普法志愿者】十二支专业志愿者队伍共近400余人，中心成立了“乐融融党支部”、“乐融融人民调解委员会”，承建和管理“昆山图书馆法律主题分馆”，发起成立了“乐融融•尚法读书会”。
中心是“苏州市委统战部”新阶层人士统战工作示范点、“苏州市委宣传部”法治文化建设示范点、“昆山市委统战部”新阶层人士统战工作实践基地、“昆山市司法局”法治宣传教育专业型社会组织、“昆山市司法局”家事法律诊所、“昆山市青年企业家协会”党建联盟示范单位。
中心常年接待各级领导指导调研，受到了昆山日报、苏州广播电视报、江苏法制报、法治日报等多家知名媒体的宣传报道。
中心有柏庐办事处“平安法治公园”、张浦妇儿活动中心“家事公众评判庭张浦分庭”和西城后街总部等三个工作基地。
中心设有秘书处,全面负责平台日常事务，协调开展活动。
★乐融融组织架构：
主任：张亮
理事长：季君
秘书长：金莲
副秘书长：沈晓褀、唐敏、谢海博、刘慧、
王涧峰、张书梅
★乐融融核心价值观：
乐融融精神
天下兴亡 匹夫有责
乐融融愿景
让更多的人讲道理
乐融融口号
快乐公益 其乐融融
乐融融“四有”
有爱心 有时间
有实力 有情怀
